土地活用について

土地活用の種類について

駐車場による土地活用

土地活用様々ある土地活用の方法ですが、ここでは駐車場としての土地活用についてみていきましょう。駐車場経営のメリットとしては、青空駐車の場合初期費用が抑えられるので借金をする必要がない、相続が発生した時に分割可能で売却しやすい、わずらわしい面倒がない、1件が小さい金額ですので滞納されるリスクが低いということがあげられます。デメリットとしては、固定資産税、所得税の優遇措置がないので、利益が出れば出るほど税金がかかる、更地のため相続税対策にはならないということがあります。

一般的に、簡単に経営できる反面、メリットは少ないということになります。例えば、公示地価が坪100万円で土地の広さが200坪の更地の場合、固定資産税評価額は、公示地価の70%ですから、100万円×200坪×0.7=1億4000万円ということになります。この評価額に、例えば1.4%の固定資産税と0.3%都市計画税がかかるとすると、1億4000万円×0.017=238万円の税金がかかることになります。

従ってこの場合は、駐車場の収入で年間238万円以上が必要になり、実際のところ駐車場経営で大きな利益を得ることは難しいといえます。ですから利益を得るためというよりは土地の税金を駐車場の収入でまかなう、といった目的の駐車場経営者が多いようです。

賃貸経営の土地活用

賃貸経営今度は、アパート・マンションの賃貸経営による土地活用について見ていきましょう。アパート・マンションの賃貸経営では、駐車場経営の土地活用よりももっと多くの現金収入が得られ、毎月の安定した生活資金を獲得することができます。税金面の優遇では、更地には1.4%の固定資産税と0.3%の都市計画税がかかってきますが、この税金がアパートやマンションを建てることにより減額されます。

また、相続税も減額されます。相続税は、アパート・マンションの賃貸経営者が亡くなることによりかかりますが、土地をアパート・マンションの賃貸として利用している場合は、土地は貸家建付地の評価減、建物は建物の評価減という措置を受けることができるためです。さらに、所得税の減額もあります。アパート・マンション経営では、建物、設備などの資産はその価値が年々減少していくため、その減少分を必要経費として処理することが認められています。

この経費は、原価償却費といって必要経費に含めることができ、家賃収入から差し引くことが可能となります。この結果、家賃収入の所得が減ることになり、所得税も少なくなります。気になるアパート・マンションの需要ですが、高齢者の需要が高まっていること、結婚後は経済状況から持ち家より賃貸の方を考えている人の方が多い、ということでしばらくは需要もありそうです。

売却による土地活用 土地売却時の手数料や税金

土地活用としての売却についてみていきましょう。売却はなんといっても一度に多額の現金が入ることが大きな特徴となります。土地利用としては売却して終わってしまいますが、今度は手に入った多額のお金を元に、別の資金運用を行うことが可能になります。例えば、株式の購入や他の不動産の購入があります。

税つまり、今までは資金的に不可能であった大きな投資を行うことができます。また、土地を手放すことになるので、固定資産税と都市計画税がなくなるという税制面でのメリットもあります。逆にデメリットもあります。まずは、売却に伴い諸費用が発生することで、具体的には、印紙税、測量費、仲介手数料になりますが、最大で諸費用が売却の収入費の5%になることもあるほどです。

さらに、譲渡税として所得税と住民税も発生します。税の額は土地の保有期間、土地の使用目的によって異なりますので、一概にいくらぐらいということはできません。土地売却時の税金についてはしっかりと事前に調べておきましょう。

ただし、売却して得た収入で他の不動産を購入する場合は、買換え特例という措置により税金が大きく減額されることもあります。なお、譲渡税とは、売却によってもうけた費用に対して発生する税金で、仲介手数料や測量費などの費用を差し引いた費用を対象にします。税率は、所有期間が短いと高くなる仕組みになっています。

土地活用の方法

土地売却土地活用の方法はいろいろありますが、ここではそのいくつかをご紹介します。まず思いつくのが、土地の売却です。最も簡単な方法で不動産会社が仲介して購入希望者を募ることになります。即時の現金化が可能ですが、諸費用や税金がかかります。

次に等価交換という方法もあります。これは、土地を不動産会社に提供して不動産会社が建物を建て、その建物のうち提供した土地の評価額と同じ分を取得するもので、資金なしでも賃貸経営が可能で、税金の優遇も受けられます。ただし、土地の一部を手放す必要があり、減価償却はできないのがデメリットです。

他には駐車場経営もあります。これは、土地を駐車場として賃貸するもので、特に青空駐車の場合は初期費用が抑えられ、転用も容易にできますが、税に関するメリットは少ないというデメリットがあります。定期借地という聞きなれない方法もあります。これは、50年以上の長期間土地を貸すことで、税制上の優遇があり、借り入れの必要もありません。ただし、土地の転用が長期間できず、収益も低めになるのがデメリットです。一番多い土地活用がアパート・マンションの賃貸経営です。

土地にアパートやマンションなどを建て賃貸経営をしていくものですが、税制面での優遇が多く、安定した収益を得ることができます。ただし、最近は空き室が目立ってきていますのでリスクは高く、売却損の可能性もあります。この他、オフィス・商業ビル建設、ローサイド店舗経営などありますが、これらは非常に大きな土地の場合に限ります。

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