土地活用について

土地活用の種類について

駐車場による土地活用

土地活用様々ある土地活用の方法ですが、ここでは駐車場としての土地活用についてみていきましょう。駐車場経営のメリットとしては、青空駐車の場合初期費用が抑えられるので借金をする必要がない、相続が発生した時に分割可能で売却しやすい、わずらわしい面倒がない、1件が小さい金額ですので滞納されるリスクが低いということがあげられます。デメリットとしては、固定資産税、所得税の優遇措置がないので、利益が出れば出るほど税金がかかる、更地のため相続税対策にはならないということがあります。

一般的に、簡単に経営できる反面、メリットは少ないということになります。例えば、公示地価が坪100万円で土地の広さが200坪の更地の場合、固定資産税評価額は、公示地価の70%ですから、100万円×200坪×0.7=1億4000万円ということになります。この評価額に、例えば1.4%の固定資産税と0.3%都市計画税がかかるとすると、1億4000万円×0.017=238万円の税金がかかることになります。

従ってこの場合は、駐車場の収入で年間238万円以上が必要になり、実際のところ駐車場経営で大きな利益を得ることは難しいといえます。ですから利益を得るためというよりは土地の税金を駐車場の収入でまかなう、といった目的の駐車場経営者が多いようです。

 

土地活用は時間貸しの有料駐車場経営

土地活用法の一つに時間貸しの有料駐車場経営があります。勿論場所が大切で、できるだけ大都市の市街地中心部に近いところが有利です。利点は日銭が入ることであるが、他にも青空駐車場の場合には更地であるために地価上昇すればいつでも売却できることが出来ます。これがビル経営等の場合には一度建物を建ててしまうと建付減価が生じてしまい、ベストタイミングの際に最も高価で売却することが出来ません。

月極駐車場でもよいが場所によれば時間貸しの方が収入が多くなります。何故ならば時間単価が高いからです。空スペース損失を少なくするには、長時間駐車するほど時間単価を下げておくといいでしょう。だいたい付近の月極駐車場の月額料金を20で割った額が丸1日駐車したときの料金に設定しておくといいかもしれません。最近のサラリーマンは1ヶ月20日と少ししか出社しないからです。こうすることで毎日時間貸しに駐車しても月極と総額は殆ど変わりません。ただし短時間駐車の場合には単価をかなり高く設定しておきましょう。

そうすることで短時間駐車で高めの収益を得ることが出来ますし、空スペース損失は月極と殆ど同じのために会社勤めの人が最低担保してもらえます。結果は時間貸しの方が高収益となるのです。

土地活用の方法で有効な駐車場経営について

もし、もてあましている土地があるなら、その土地活用を考慮すべきです。土地は、所有しているだけで固定資産税や都市計画税といった税金がかかってしまいます。せっかくの資産ですから、うまく活用して収益を上がるために利用したものです。土地活用の方法としておすすめなのは駐車場経営です。

私が現在勤務している会社は、物流関係の会社でありながら、昨年から不動産分野への進出を図っています。その一環で、駐車場経営を始めました。その売り上げは上々で、土地にかかる税金や運営費を差し引いても、初年度から十分な利益を上げているようです。駐車場経営の成否を握るのは、なんといってもその活用する土地の場所によるところが大きいと思います。

田舎の土地だと難しいかもしれませんが、もし都心部に土地を持っているとしたら、迷わず駐車場経営を行なうべきだと考えます。確実に需要はあるので、多少駐車料金を上げても利用客は後をたたないはずです。

賃貸経営の土地活用

賃貸経営今度は、アパート・マンションの賃貸経営による土地活用について見ていきましょう。アパート・マンションの賃貸経営では、駐車場経営の土地活用よりももっと多くの現金収入が得られ、毎月の安定した生活資金を獲得することができます。税金面の優遇では、更地には1.4%の固定資産税と0.3%の都市計画税がかかってきますが、この税金がアパートやマンションを建てることにより減額されます。

また、相続税も減額されます。相続税は、アパート・マンションの賃貸経営者が亡くなることによりかかりますが、土地をアパート・マンションの賃貸として利用している場合は、土地は貸家建付地の評価減、建物は建物の評価減という措置を受けることができるためです。さらに、所得税の減額もあります。アパート・マンション経営では、建物、設備などの資産はその価値が年々減少していくため、その減少分を必要経費として処理することが認められています。

この経費は、原価償却費といって必要経費に含めることができ、家賃収入から差し引くことが可能となります。この結果、家賃収入の所得が減ることになり、所得税も少なくなります。気になるアパート・マンションの需要ですが、高齢者の需要が高まっていること、結婚後は経済状況から持ち家より賃貸の方を考えている人の方が多い、ということでしばらくは需要もありそうです。

土地活用で多いのは賃貸アパート・マンション経営

一般的には、遊んでいる土地が有れば、それを有効に活用して収入を得るのが土地活用であり、至極当たり前のことだと思います。法律で、地域によって土地の種別が決められているため、それに応じた対応が必要となります。

先ずは種別・用途について述べると①低層住居専用地域:建物の用途・高さなどが制限されている ②中層住居専用地域:2階建て以上のアパートやマンションがある住宅街 ③住居専用地域:中規模の店舗・事務所やホテル・パチンコ屋・カラオケボックス等が認められている ④商業系地域:主に商業の促進を図る地域で住宅や事務所も可 ⑤工業系地域:主に工業の促進を図る地域で住宅や事務所も可 となっている。従って、アパート・マンションは殆どのところに建築可能であり、土地活用の方法として有利です。

また、賃貸経営は固定資産税・相続税対策として効果的で、1戸あたりの敷地が200㎡以下の賃貸アパート・マンションを建築した場合、固定資産税が6分の1になるので、大きな節税効果が期待できます

売却による土地活用 土地売却時の手数料や税金

土地活用としての売却についてみていきましょう。売却はなんといっても一度に多額の現金が入ることが大きな特徴となります。土地利用としては売却して終わってしまいますが、今度は手に入った多額のお金を元に、別の資金運用を行うことが可能になります。例えば、株式の購入や他の不動産の購入があります。

税つまり、今までは資金的に不可能であった大きな投資を行うことができます。また、土地を手放すことになるので、固定資産税と都市計画税がなくなるという税制面でのメリットもあります。逆にデメリットもあります。まずは、売却に伴い諸費用が発生することで、具体的には、印紙税、測量費、仲介手数料になりますが、最大で諸費用が売却の収入費の5%になることもあるほどです。

さらに、譲渡税として所得税と住民税も発生します。税の額は土地の保有期間、土地の使用目的によって異なりますので、一概にいくらぐらいということはできません。土地売却時の税金についてはしっかりと事前に調べておきましょう。

ただし、売却して得た収入で他の不動産を購入する場合は、買換え特例という措置により税金が大きく減額されることもあります。なお、譲渡税とは、売却によってもうけた費用に対して発生する税金で、仲介手数料や測量費などの費用を差し引いた費用を対象にします。税率は、所有期間が短いと高くなる仕組みになっています。まずは、不動産会社やインターネットで売却金を比較できる土地査定サイトがあります。こちらを活かして考えてみてはいかがでしょうか。

より高く売るためには任意売却

住宅ローンの支払いができなくなった場合、放っておくと金融機関に競売に掛けられてしまいます。そうなると、市場価格よりもかなり安い値段しかつかず、最悪の場合、住宅を失う上に残債も残るというダブルパンチに見舞われてしまう可能性もあります。そうなる前に、どうせ自宅を処分するのであれば、より高く売ることができる任意売却を選択するのが、より賢い方法と言えます。

不動産業者の中には任意売却を専門的に扱っているところもあり、頼りになります。住宅ローンの恐ろしいところは、買った後に値段が下がった場合です。土地付きの一戸建てでは少ないですが、マンションの場合は、周りの環境の変化などによって、大幅に下落する場合があります。

そうなると、処分してもローンを完済できないケースが出てきます。さらに競売だと市場価格より2割程度は安くなってしまうのです。そうならないように、任意売却でなるべく高く売って、ローンの残債を減らすようにしなければなりません。後々の生活に大きな違いとなって跳ね返ってくるからです。

土地活用の方法

土地売却土地活用の方法はいろいろありますが、ここではそのいくつかをご紹介します。まず思いつくのが、土地の売却です。最も簡単な方法で不動産会社が仲介して購入希望者を募ることになります。即時の現金化が可能ですが、諸費用や税金がかかります。

次に等価交換という方法もあります。これは、土地を不動産会社に提供して不動産会社が建物を建て、その建物のうち提供した土地の評価額と同じ分を取得するもので、資金なしでも賃貸経営が可能で、税金の優遇も受けられます。ただし、土地の一部を手放す必要があり、減価償却はできないのがデメリットです。

他には駐車場経営もあります。これは、土地を駐車場として賃貸するもので、特に青空駐車の場合は初期費用が抑えられ、転用も容易にできますが、税に関するメリットは少ないというデメリットがあります。定期借地という聞きなれない方法もあります。これは、50年以上の長期間土地を貸すことで、税制上の優遇があり、借り入れの必要もありません。ただし、土地の転用が長期間できず、収益も低めになるのがデメリットです。一番多い土地活用がアパート・マンションの賃貸経営です。

土地にアパートやマンションなどを建て賃貸経営をしていくものですが、税制面での優遇が多く、安定した収益を得ることができます。ただし、最近は空き室が目立ってきていますのでリスクは高く、売却損の可能性もあります。この他、オフィス・商業ビル建設、ローサイド店舗経営などありますが、これらは非常に大きな土地の場合に限ります。

狭い土地活用には立体駐車場にしてみよう。

狭い土地を持っているオーナーさんの悩みとしては、やはり土地の狭さから制限事項も多いということです。もう少し土地広ければ、土地活用の幅も広がるのにと思っている方も多いでしょう。しかし、狭い土地のほうが収益性がよいケースが多々あります。

あまりにも広すぎると、逆に余分なスペースが発生したり、無駄が多くなってしまうのは、不思議だと思われるでしょう。狭い土地活用には、立体駐車場です。

立体駐車場であれば、同じ土地に2倍、3倍の駐車スペースを確保することができ、かなり効率がよい活用法になります。狭い土地での立体駐車場は、タワーパーキングや多段式の駐車場になります。

このような立体駐車場だとスペースが狭くてもなんとかなります。自走式の立体駐車場は、土地の広さが必要ですので、あまり効率的とはいえないでしょう。都心などの人口密集地域では、当然土地は狭くなります。しかし、広い駐車場というのも周りに皆無ですので、有効な土地活用で勝てる駐車場経営をしてみましょう。

Top